Prodáváte či kupujete byt? Nenechte se napálit triky realitních makléřů

Realitní kanceláře jsou prostředníkem mezi kupujícím a prodávajícím či nájemcem a pronajímatelem. Jejich služby nejsou levné, přitom v současnosti může jako realitní zprostředkovatel pracovat téměř kdokoli. Jednak zatím stále chybí definice realitního zprostředkování a jednak nejsou stanovena žádná pravidla pro výkon činnosti zprostředkovatelů.

Tajný agent

V nabídkách realitních webů se někdy objevují inzeráty takzvaně ukradené. Makléř si „vypůjčí“ cizí fotografie a popis nemovitosti. Na majitele se obrací až v okamžiku, kdy „má kupce“. Někdy sám se zájemcem absolvuje prohlídku, aniž by vlastníka upozornil, že chce byt či dům dále zprostředkovávat. Jak nenaletět?

„Jako zájemci o nemovitost chtějte po makléři vidět zprostředkovatelskou smlouvu. Jako vlastníci zakažte šíření fotografií, pokud si je na prohlídce tzv. kupec pořizuje. Podobně si dejte pozor, zda o rezervaci nemovitosti ví její vlastník a souhlasí s ní,“ doporučuje Lukáš Zelený, vedoucí právního oddělení spotřebitelské organizace dTest.

Fiktivní nabídka

Zajímavá nemovitost za výhodnou cenu, ale kupodivu, ač jste volali hodinku po zveřejnění, je už fuč. Realitka má v záloze další „eso“ – hned vedle původní nemovitosti má podobně krásný byt. Je sice trochu menší a o trochu dražší, ale určitě se vám bude líbit.

Vše pak záleží na ochotě kupujícího nebo nájemce jít se podívat na byt, který by jinak asi ani nechtěl vidět.

Provize

Za úspěšné sjednání smlouvy náleží zprostředkovateli odměna, to je přirozené. Kdo ji platí, v jaké výši, a hlavně za co konkrétně, si ale domluvte dopředu. Může se stát, že provizi platí jak kupující, tak prodávající. U koupě nemovitosti si všimněte, že výše rezervační zálohy většinou odpovídá výši provize. Dejte si proto pozor, jak je domluveno případné započítání zálohy na úhradu celkové ceny a jaké jsou podmínky vrácení zálohy. To, že proběhne rezervace, ještě nemusí znamenat, že se dohodnete na znění smlouvy.

„V případě nájmu si realitní kancelář obvykle bere provizi ve výši jedné měsíční platby. Dobře se ujistěte, co vám makléř předkládá – zda jde o jedno běžné, nebo první výrazně zvýšené nájemné. Cenu za své služby by měl samozřejmě uvádět jako konečnou, včetně všech daní a poplatků,“ vysvětluje Lukáš Zelený.

Exkluzivita

Významným ustanovením smlouvy o zprostředkování, ale i pastí na nepozorné, může být takzvaná doložka exkluzivity. Zaručuje realitní kanceláři, že má výhradní právo nabízet nemovitost. Pokud se po dobu platnosti doložky nemovitost prodá nebo pronajme, náleží za to kanceláři odměna bez ohledu na skutečnost, zda zájemce našla sama, nebo ne. Krátká exkluzivita nemusí být na škodu, pokud se realitní kancelář chová fér.

„V minulosti byla ale praxe spíše opačná. Realitní kancelář nechala klienty podepsat smlouvy s doložkou exkluzivity, nemovitost umístila na svůj web a víc už se o nic nestarala. Prodávající si kupce našli sami, ale s překvapením zjistili, že musí i tak zaplatit provizi realitní kanceláři. Rozhodčí doložka ve smlouvě zaručovala, že spor bude řešit rozhodce, kterého faktická činnost realitky nebude příliš zajímat,“ uvádí jako příklad Lukáš Zelený.

Ačkoli jsou neetické rozhodčí doložky již zakázány a spotřebitelé jsou chráněni proti překvapivým ustanovením smluvních podmínek a nepřiměřeným ujednáním ve smlouvě, otázku exkluzivity je dobré promyslet.

Falešný kupec

Sice jste inzerovali sami, ale zčista jasna zavolá neznámý realitní makléř, že pro vás má kupce a nemovitost chtějí hned vidět. Prohlídka vypadá znamenitě, klient se tváří solventně a projevuje velký zájem. Na konci se rozloučí, že zbytek nechá na makléři. Ten majiteli předá připravenou zprostředkovatelskou smlouvu s nenápadnou doložkou exkluzivity.

Po tajemném kupci se pak slehne zem, ale kancelář si může nemovitost nabízet a kasírovat provize. Podobné podvody řeší i trestní soudy.