Cesta za bydlením snů: Na co si dát pozor?

Neřiďte se při výběru jen emocemi

Všechno začíná dobrým výběrem, což zároveň znamená, že pokud špatně začnete, dobře už to skončit nemůže. Rada je jednoznačná: při výběru nemovitosti jděte do velkých detailů a zapomeňte na emoce. Pokud vás oslnil nádherný výhled z balkónu, pravděpodobně budete mít tendenci přivřít oči nad menší plísní ve sklepě. Jenže z malého problému se později může stát velký a jeho řešení vás bude stát zbytečné nervy a peníze.

Při výběru s sebou proto vezměte někoho, kdo dokáže objektivně posoudit stav nemovitosti. Podobně to lidé dělají při nákupu ojetého vozu, když si berou do autobazaru známého automechanika.

Další typickou chybou je příliš velké soustředění na stavbu na úkor kontroly pozemku. Vyplatí se nahlédnout do katastru nemovitostí a zjistit majetkové poměry, například zda na pozemku či nemovitosti nevázne nějaká "služebnost" (dříve věcné břemeno). V případě stavby nového domu je dobré prověřit, zda je parcela skutečně stavební, což zjistíte prostudováním územního plánu. V jeho grafické části zjistíte i ochranná pásma, záplavové oblasti a další limity pozemku.

Nástrahy ve financování

Základem úspěšného financování je dobře plánovat, myslet na zadní kolečka a sledovat nejnovější vývoj cen, souvisejících zákonů a pravidel. Nedávno proběhla médii zpráva, že průměrná cena bytů vzrostla meziročně o 10 %. Je možné, že u vámi vyhlédnuté nemovitosti bude prodávající chtít cenu na poslední chvíli zvýšit, při plánování tedy vždy kontrolujte poslední nabídku.

Ovšem kupní cenou to teprve začíná. Když zapomenete do celkového rozpočtu započítat všechny náklady, máte zaděláno na problémy. Pokud stavíte, byl by téměř zázrak, kdyby se vám povedlo dodržet rozpočet. Každou stavbu provází nějaké komplikace a je lepší na ně mít vyčleněnou finanční rezervu. A pak je tu množství menších nákladů, které je dobré předem propočítat: služby notáře, odhadce a jiných odborníků, poplatek za úschovu peněz, provize realitní kanceláři, správní poplatky, daně a další.

Právě u daní nastala v listopadu 2016 jedna zásadní změna: 4% daň z nabytí nemovitých věcí platí kupující. Další významný posun nastává u hypoték od dubna 2017. „Zákon o poskytování hypotečních úvěrů už neumožní bankám poskytovat tzv. 100% hypotéky. To znamená, že pro sjednání půjčky musíte doložit i část peněz z vlastních zdrojů,“ říká Lenka Molnárová, tisková mluvčí Raiffeisen stavební spořitelny.

Když kupujete nemovitost přes realitku a dohodnete se na smlouvě a ceně, v ten moment obvykle realitní kancelář požaduje zálohu. Z ní si pak strhne provizi. Domluvte si, aby provize byla součástí kupní ceny. Budete ji tak moci financovat z hypotéky. Ještě před tím si sjednejte smlouvu o smlouvě budoucí, na jejímž základě budete jednat o hypotéce či úvěru ze stavebního spoření.

Nekonečná administrativa

Byrokracie v Česku je vyhlášená a platí to bohužel i o nákupu nového bydlení. Administrativních kroků je celá řada, nicméně pro vás musí být základem všeho neprůstřelná kupní smlouva. Rozhodně ji nepodepisujte, pokud neobsahuje všechny náležitosti a něčemu nerozumíte. Nemovitost musí být ve smlouvě přesně specifikována: adresa, označení v katastru, výměra. Pokud by na pozemku vedle kupovaného domu byly ještě další objekty nezaevidované v katastru, o jejich zaevidování byste se pak museli postarat vy.

Určitě se vyplatí na smlouvu využít služeb advokáta nebo notáře. Vzory smluv, které jsou k dispozici na internetu, mohou obsahovat chyby. Zaplatíte několik tisíc, ale za tu jistotu to stojí. Smlouvu podepište minimálně ve třech kopiích: kromě sebe a prodávajícího ještě pro katastr. Je dobré do ní zahrnout i podmínky pro výplatu kupní ceny. Obvykle se využívá úschovy peněz a v tom případě musí být jasno, jak budou peníze uschovány, kdo službu zaplatí a kdy a na jaký účet budou uvolněny. Stejně tak by se smluvní strany měly dohodnout na tom, kdo a kdy dá návrh na vklad do katastru a zaplatí poplatek. Zřejmé musí být i to, kdy dojde k vystěhování, kdy k předání klíčů. Je možné sjednat sankce za nedodržení termínů.

Jen prověření dodavatelé

Málokdo zvládne postavit dům či zrekonstruovat byt vlastními silami, a musí se tedy spolehnout na dodavatele. Z nedávného průzkumu vyplynulo, že Češi při hledání řemeslníků nejvíce dají na osobní zkušenost a své známé. Zároveň ale mívají výhrady k jejich práci: 4 z 10 lidí museli v posledních pěti letech práci řemeslníka reklamovat, nejčastěji kvůli skryté vadě. Přitom více než třetina lidí vůbec neví, jakým způsobem by reklamaci řešila. I tady proto platí, že dobrá smlouva je klíčem k úspěchu a vyplatí se využít služeb nezávislých odborníků

Při výběru stavební firmy by pro vás hlavním vodítkem měly být její reference. Nespoléhejte však pouze na komentáře a různá bodování na internetu, mohou být zmanipulovaná.

Zajímejte se rovněž o to, jaké vám firma poskytuje záruky. Na nosnou konstrukci bývají i v řádu desítek let. Vyjasněte si, jakým způsobem by firma odstraňovala nedostatky a řešila reklamace. Pokud chcete využít služeb projektanta, je důležité, zda spolupracuje s ověřenou stavební firmou, případně takovou sám vlastní. Některé projekční a realizační firmy vám v rámci servisu obstarají i příslušná povolení, případně zajištění hypotečního úvěru.

Nástrahy i pro vztah

Stěhování, rekonstrukce či koupě nemovitosti patří mezi chvíle, které důkladně prověří každý partnerský vztah. Pro muže je to také lákavá příležitost „vytáhnout“ se před partnerkou, jak vše zvládne sám. Ale neměl by přecenit své síly. Lepší je společně prodiskutovat, jestli nebude efektivnější si připlatit za kvalitního řemeslníka.

Ženy mají na pro změnu větší tendenci nechat se ovlivnit módními trendy. Pečlivě uvažte, jestli opravdu chcete mít ten nejmodernější interiér jak vystřižený z časopisu, kterým ohromíte návštěvy. Možná bude lepší soustředit se na praktičnost a to, aby se nové bydlení líbilo hlavně vám.